Легализация самовольной постройки

Что в правовом поле является самостроем?

Самовольное строение или самострой — это объект капитального строительства, возведенный с нарушением законодательных норм РФ. Могут быть нарушены правила строительства самого объекта, а также вид разрешенного использования непосредственно участка земли, где здание возвели. Самовольными считаются постройка, созданные без законных разрешений или с отклонениями от установленных строительных норм, действующими на дату обнаружения самостроя. Наиболее распространенный типы самостроев:

• незаконная реконструкция, которая обнаруживает себя в надстройках этажей, дополнительных пристройках, переделках чердачных помещений, пр. Эти реконструкции приводят к новым параметрам здания, что требует законных согласований и разрешений.
• объекты, возведенные на пустом участке с нуля, но без разрешения компетентных организаций, или новые сооружения на месте ликвидированных старых, но уже с другими параметрами.

Однако следует отметить, что объект, созданный с несоблюдением вида разрешенного использования конкретного земельного участка, может не являться самостроем, если владелец объекта не был и не мог быть осведомлен об ограничениях по собственному участку земли (ст.222 ГК РФ).

Когда самострой могут снести?

Наказанием за самострой может стать крупный административный штраф или предписание снести его за счет владельца. Если незаконно возведенный объект не приводят в соответствие установленным нормативам, такое сооружение могут назначить к сносу. Решение о сносе самовольной постройки принимается местными административными органами или судами. Контролирующие организации должны уведомить о сносе местное самоуправление, а то в свою очередь извещает владельца самостроя. Отсутствие уведомления будет причиной обжаловать решение администрации.

Если нет возможности вручить уведомление собственнику лично, местные власти подают объявление в различные СМИ и на инфощите, где расположен участок с самостроем. Но даже если о владельца незаконного объекта ничего не известно, снос может быть осуществлен принудительно и без его присутствия.

Однако в законе есть большой плюс для собственников. Владельцы объектов-самостроев получили право приводить их в соответствие с требованиями закона и назначением участка. Например, можно не сносить все здание, а демонтировать незаконную пристройку. Если объект мешает соседу, есть возможность договориться с ним мирным путем и согласованием.

Кто имеет законное право предъявить требование к сносу самостроя?

Потребовать снос самостроя могут исполнительные структуры государственной власти разных сфер:

• строительный надзор;
• земельный надзор;
• водоохранные и природоохранные организации;
• охрана памятников культуры и исторического наследия.

Требование сноса может инициировать орган местного самоуправления, а именно администрация населенного пункта. Окончательное решение снести самострой или привести его в надлежащий законный вид принимает суд. Но вначале будет предложено сделать реконструкцию или изменить назначение земли. И только если это невозможно, или же самовольная постройка несет угрозу жизни или здоровью людей, суд вынесет решение и обяжет владельца снести ее.

Как узаконить самовольное строение?

Согласно законодательству, существует три правовых способа легализации незаконной постройки:

1. Получение официально оформленного и законного разрешения на строительство — в ходе узаконивания самовольной постройки получить разрешение на возведение объекта постфактум возможно, если административные инстанции или суд выносят решение о сохранении самостроя.

2. Легализация самовольной постройки в административном порядке — по решению органов местного самоуправления. Узаконивание через земельные комиссии проходит быстрее, чем в суде, нет трат на судебные издержки, но успешным такой путь бывает не всегда:

• решение сохранить самострой обязывает собственника уплатить штраф и узаконить объект;
• отрицательное решение — снести самовольно возведенный объект или вернуть ему в первоначальное состояние, оштрафовать нарушителя, если он ничего не предпринимает для легализации постройки, передать дело в судебную инстанцию.

3. Легализация самовольной постройки в судебном порядке – при подтверждении права собственности согласно статье 222 ГКРФ и при условии отказа в администрации. Если земельный участок является собственностью застройщика, при этом разрешенное использование земли допускает строительство, ОКС выполнен по всем правилам, соответствует нормам и требованиям Градостроительного кодекса на день обращения в суд, а права и интересы третьей стороны (соседей) не затронуты, легализация пройдет без проблем.

Какие документы нужны для легализации самостроя?

Порядок легализации самовольной постройки предполагает подачу в соответствующие инстанции целого перечня документов, содержание которого зависит от типа объекта, требующего узаконивания. Стандартный пакет документации выглядит так:

• Схема земельного участка с четко обозначенными межами. Границы участка должны быть внесены в кадастр, тогда жилые строения, хоз.постройки, здания, конструкции и прочее на данном участке можно будет легализовать.
• Градостроительный план и техусловия – для определения пятна застройки, проведения инженерных сетей, отступов, плотности застройки и прочее.
• Документ технического обследования объекта.
  Проект реконструкции или строительства – необходим для выдачи разрешения на строительные работы.
• Для узаконивания жилых строений этот документ рекомендуется, а для остальных типов зданий – обязателен.
• Экспертиза проектных документов для проверки безопасности здания.
• Архитектурно-градостроительные решения, включая графические материалы и текстовую часть, описывающие облик строения и окружающей территории. Если реконструкция затрагивала фасад или здание возводилось с нуля, нужно подтверждение, что фасад самостроя не противоречит архитектуре данного населенного пункта.

Также в зависимости от местонахождения объекта и его назначения может понадобиться заключение СЭС и согласование с соседями.

Можно ли упростить оформление?

Вопросы легализации самовольной постройки не имеют простых ответов. Каждый случай нужно рассматривать в индивидуальном контексте. Чтобы найти самый простой или хотя бы оптимальный по цене и времени способ узаконивания самостроя, нужно иметь опыт в такого рода делах. Административные методы самые простые и менее затратные по финансам, но их результативность на практике не очень велика. Судебный вид легализации займет время и деньги, однако процент решений в пользу узаконивания самостроев здесь в разы выше. В любом случае дилетанту в массе нормативов и юридических документов не разобраться. Поэтому обращайтесь в нашу компанию, где есть и специалисты, и большой опыт в проведении легализации незаконных строений.

Поделиться: